Прошедший 2018 год отмечен покупательской активностью на рынке вторичной недвижимости Москвы и ожиданием перемен в сегменте новостроек. Что произошло с ценами на жилье в Нагатинском Затоне и Нагатино-Садовниках за год, сколько стоят квартиры в окрестностях метро «Коломенская» и насколько жилье здесь подорожает из-за строительства двух новых станций метрополитена? На эти вопросы «Нормальному Нагатино» ответили эксперты рынка недвижимости.
«Вторичный» квадратный метр подорожал на 14%
Рост цен на вторичном рынке жилья наблюдался в течение всего прошлого года. По данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте в январе 2018 года, равная 178,1 тыс. р., к концу года выросла на 14,1%, — до 203,2 тыс. рублей.
«Заметное увеличение стоимости недвижимости было вызвано прежде всего усилением покупательской активности: суммарно за минувший год количество авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, в компании было на 15% больше, чем в 2017-м, — комментирует Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка „ИНКОМ-Недвижимость“. — К активизации покупателей на „вторичке“ привел целый комплекс причин. Среди них как экономические факторы — уменьшение в течение большей части года доходности банковских вкладов, повышение доступности ипотеки в разрезе последних нескольких лет, — так и изменения, произошедшие в самом сегменте: реализация отложенного спроса, возвращение и быстрый рост числа консервативных инвесторов, приобретающих вторичное жилье для сохранения своих накоплений от девальвации».
По информации IRN.ru, в 2018 г., больше всего подорожали самые дешевые квартиры — в старых панельных пятиэтажках (+7,6%). Советские панельные дома стали дороже на 6,4%. А дорогое жилье, наоборот, упало в цене: современный монолит-кирпич — на 2,4%, сталинки — на 4,2%.
Если оценивать стоимость квадратного метра по округам Москвы, то, по данным IRN, в Южном административном округе (ЮАО) ценник на жилье увеличился в среднем на 7%, что выше среднего показателя по рынку (наибольший рост цен — +10,3% — приходится на ВАО).
Согласно информации, представленной на сайте риелторской компании «Этажи», средняя цена квадратного метра жилья в ЮАО, который включает в себя 16 московских районов, в 2018 году составляла 211,3 тыс. рублей за кв. м.
Тепловая карта «Цены в ЮАО по районам»
Больше всего в ЮАО подорожали однокомнатные квартиры — на 28% до 210,2 тыс. рублей за кв. м, а трехкомнатные — наоборот, подешевели на 3%.
Средняя цена предложения и динамика изменения цены на вторичном рынке в ЮАО,
январь — декабрь 2018 г.
Сколько стоят квартиры в Нагатинском Затоне и Нагатино-Садовниках?
По данным агентства недвижимости «Азбука Жилья», средняя стоимость квадратного метра в районе Нагатинский Затон выросла на 5% — до 199,9 тыс. р., в районе Нагатино-Садовники — на 1%, до 188,3 тыс. р. за кв. м.
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» зафиксировала средний рост цен на квадратный метр в Нагатинском Затоне на уровне 7% — 179,1 тыс. р. за кв. м, а в Нагатино-Садовниках — на уровне 4% —160,5 тыс. р. за кв. м.
Однако, если говорить не о «квадратах», а о ценах на квартиры целиком, то ситуация обратная: жилье в Нагатино-Садовниках за год подорожало больше (+20%), чем в Нагатинском Затоне (+5%).
Так, в январе 2018 года средняя стоимость жилого объекта в Нагатино-Садовниках составляла 8,9 млн р., а в декабре 2018-го — 10,7 млн рублей. В Нагатинском Затоне — 7,9 млн и 8,3 млн р. соответственно (см. таблицу).
В целом квартиры в Нагатинском Затоне стоят дешевле, чем в Нагатино-Садовниках, но по ценам на «трешки» лидирует «Нагатинский Затон», хотя средняя площадь объектов здесь немного меньше, чем в районе по другую сторону проспекта Андропова.
Что предлагают покупателям в Нагатино?
В 2018 году в Нагатинском Затоне количество предложений среди 1-, 2- и 3-комнатных квартир было примерно одинаковым — около 30% в каждом сегменте. В Нагатино-Садовниках преобладали 3-комнатные варианты (50%), а выбор «однушек» был сильно ограничен (всего 9%).
С хорошим ремонтом проще найти квартиру в Нагатино-Садовниках — 40% предложений, чем в Нагатинском Затоне — 24% предложений. Число вариантов «без ремонта» в районах примерно одинаковое.
Варианты квартир, выставленных на продажу в Нагатино
Что ждать от рынка недвижимости в 2019 году
На вторичном рынке цены на квартиры продолжат расти, жилье подорожает на 4–5%, считает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Иного мнения придерживаются в компании «ИНКОМ-Недвижимость», полагая, что цены на вторичном рынке не изменятся, потому что в 2019 году покупательская активность на «вторичке» Москвы будет снижаться и сравняется с показателями 2017 года, что, соответственно, отразится на ценах. По словам Сергея Шломы, директора департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость», на такую ситуацию повлияют несколько факторов:
«Во-первых, ставки по ипотеке, уменьшавшиеся в течение прошлого года, сейчас начали расти, что привело к снижению покупательских возможностей граждан, — в условиях невысокой платежеспособности населения приобретение жилья в кредит зачастую является единственной возможностью решить квартирный вопрос. И если в ноябре предыдущего года доля операций с привлечением кредита на «вторичке» столицы достигала рекордного для сегмента уровня — 42,4%, то после этого данный показатель начал постепенно сокращаться, и сейчас он составляет уже 39,2%.
Во-вторых, стоимость вторичной недвижимости, как я уже говорил, за 2018 год заметно выросла (при том что, повторюсь, денег у людей больше не стало).
В-третьих, в результате роста спроса существенно уменьшился как общий объем предложения на „вторичке“ (с 32 514 лотов в начале 2018-го до 20 778 лотов в конце того года), так и экспозиция наиболее бюджетных объектов стоимостью до 10 млн рублей. Поэтому покупателям с ограниченным бюджетом иногда попросту не из чего выбирать. Резюмируя вышесказанное, мы не ожидаем, что с ценами на «вторичке» произойдут существенные перемены: не предвидится ни сильного падения, ни сильного роста, и в течение года средние ценовые показатели, как мы предполагаем, будут находиться на том же уровне, что и сейчас».
Как изменился рынок первичного жилья Москвы
По данным компании «Азбука Жилья», в 2018 году средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Москвы без учета элитной недвижимости увеличилась на 4% и составила 220,4 тыс. рублей. При этом основной рост отмечен в эконом и комфорт-классе — 18% и 5% соответственно. В классе бизнес и элитного жилья за год, наоборот, средняя стоимость квадратного метра упала на 2%.
Что произошло в 2018 году с ценами на новостройки в Нагатино
В сегменте новостроек в Нагатино-Садовниках представлено только два проекта: ЖК «Счастье в Садовниках / Лидер в Садовниках» и «Скай Форт».
«Средняя стоимость квадратного метра в декабре 2018 года составляла 190,3 тыс. р., что меньше, чем в декабре 2017 года, на 6%, — говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании „Азбука Жилья“. — Снижение связано с тем, что в конце 2017 года в районе были еще два проекта в реализации на более продвинутой стадии готовности. На данный момент „Счастье в Садовниках“ находится на стадии котлована. В районе Нагатинский Затон также отмечается снижение — на 18% — до 163,9 тыс. рублей. В этом районе уже на протяжении нескольких лет основным проектом является ЖК Ривер Парк».
Многие московские риелторы считают, что в 2019 году новостройки подорожают на 5–10%. Это связано с повышением НДС, инфляцией и прежде всего с изменениями в законодательстве, которые касаются строящихся объектов. У застройщиков увеличатся издержки в связи с переходом с 1 июля 2019 года на проектное банковское финансирование и отказом от договоров долевого участия. Девелоперов будет кредитовать банк, соответственно, проценты по банковским кредитам в итоге «впишутся» в стоимость квадратного метра и ударят по кошелькам покупателей.
По мнению Ярослава Друсенкова, в Нагатинском Затоне и в Нагатино-Садовниках средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в 2019 году может вырасти на 6–7%.
Что ждать от цен на квартиры в Нагатинском Затоне с появлением метро?
Началось строительство станций метро «Кленовый бульвар» и «Нагатинский затон». Как повлияют строительные работы на стоимость квадратных метров? Как могут измениться цены и спрос на жилье в Нагатинском Затоне после ввода станций в эксплуатацию? Эти вопросы присылают в редакцию сайта «Нормальное Нагатино» жители района, поэтому мы решили задать их экспертам из компаний «Азбука Жилья» и «ИНКОМ-Недвижимость».
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Станции метро «Кленовый бульвар» и «Нагатинский затон» относятся к проекту Большой кольцевой линии и, в отличие от большинства других станций этого кольца, строятся не вблизи уже существующих станций, поэтому существенно улучшат транспортную доступность района, особенно его часть, ограниченную Коломенской улицей и Коломенской набережной. В этом месте расстояние до ближайшей станции «Коломенская» составляет около 3 км, а после запуска новых станций для большинства жителей метро будет в шаговой доступности.
Когда меняется транспортная ситуация в районе, это положительно сказывается на спросе и на стоимости жилья. Однако, по нашим данным, за последние три года при открытии других станций метро основной пик роста происходит накануне ввода метро в эксплуатацию и некоторое время после, то есть примерно два-три месяца до и два месяца после открытия. Средний рост стоимости жилья в момент открытия метро составляет 6–8%. После этого стоимость жилья подвергается уже общерыночным тенденциям.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
Если говорить отдельно о вторичном рынке недвижимости, то обычно некоторые продавцы квартир, расположенных поблизости от новой платформы метро, начинают увеличивать стоимость своей жилплощади сразу после появления информации о начале строительства подобного инфраструктурного объекта — примерно за пару лет до его реального ввода в эксплуатацию. До открытия новых станций цены на вторичное жилье увеличиваются в среднем на 7–10%.
Соответственно, после введения их в эксплуатацию стоимость расположенных неподалеку жилых площадей продолжает постепенно расти, в следующие полгода-год — примерно на 10–15%, в зависимости от степени удаленности от платформы. Таким образом, цены на отдельные объекты за период от объявления о начале строительства до введения в эксплуатацию новых станций метро могут повыситься на 20%.
Что же касается тех объектов, которые довольно сильно удалены от этих платформ, то их стоимость может вообще не увеличиться или увеличиться, но, возможно, всего на 2–3%.
Однако важно понимать, что речь идет о цене предложения, по которой объекты выставляются на рынок, а не о реальном бюджете покупок. Бóльшая часть собственников, выставляющих свое жилье на продажу, не относится к числу профессионалов рынка недвижимости: они узнают о том, что в непосредственной близости будет построена новая транспортная платформа и начинают завышать цены на квартиры просто автоматически, не принимая во внимание или даже не зная конъюнктуру рынка и бюджеты реальных сделок. Но это не означает, что им удастся реализовать свою собственность по заявленной стоимости.
Для примера: на данный момент во вторичном сегменте жилья столицы большинство сделок — 73% — проходит с дисконтом, а средний размер скидки составляет 5,1%. Покупатели не проявляют интереса к недвижимости, экспонируемой по сильно завышенной цене, и продавцам приходится либо все-таки идти на дисконт, либо и дальше безрезультатно ждать выхода на сделку. При этом некоторые из них после долгого ожидания вообще снимают свою жилплощадь с продажи.
Для отправки комментария необходимо войти на сайт.